Sono stati richiesti chiarimenti sulla formulazione di una notula nei confronti di un cliente in relazione ad una pratica di notevole complessità e valore che ha avuto per oggetto l’assistenza (i) per la stipula di un contratto preliminare di acquisto di una porzione di un’area in relazione alla quale, in forza del Regolamento Urbanistico del Comune, poteva essere presentato un piano attuativo per un intervento edificatorio che avrebbe interessato tutta l’area stessa, (ii) per la trattativa con il Comune diretta a determinare il tipo di intervento edificatorio da effettuare nell’area in questione, che ha portato alla firma di un protocollo di intesa con il Comune stesso e con i proprietari delle altre porzioni dell’area suindicata interessate anch’esse dall’interevento edificatorio suddetto, (iii) per la trattativa con gli altri proprietari per la redazione dell’accordo di perequazione urbanistica e (iv) per l’ulteriore trattativa con il Comune per concordare il testo della convenzione urbanistica, con particolare riferimento alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, alla cessione al Comune delle aree a destinazione pubblica e alla disciplina delle aree che sarebbero state utilizzate sia dai proprietari cedenti che dal Comune.
In particolare è stato richiesto se dovesse essere emessa un’unica notula, ovvero notule differenziate per ciascuna delle prestazioni sopra menzionate, quali fossero le voci della tariffa da applicarsi alle prestazioni stesse e quale fosse il valore a cui fare riferimento, con la precisazione che l’attività suindicata poteva suddividersi in tre fasi e più precisamente una prima fase concernente la stipula del preliminare di acquisto, limitata solo ad alcuni problemi relativi alla stipula dell’atto notarile di trasferimento, una seconda fase concernente la trattativa con il Comune per la tipologia di intervento da eseguire nell’area e dell’accordo di perequazione con gli altri proprietari e una terza fase concernente la redazione della bozza di convenzione urbanistica con il Comune.
Il Consiglio dell’Ordine si è espresso ritenendo che qualora le plurime prestazioni siano state eseguite in forza di un unico incarico, deve essere emessa una notula unica, nella quale saranno, peraltro, evidenziate le diverse prestazioni professionali effettuate, con l’applicazione riguardo a ciascuna di esse delle relative voci della tariffa stragiudiziale forense, rapportate allo scaglione di valore di riferimento, purché dette diverse prestazioni abbiano portato alla redazione di atti (protocollo d’intesa, atto di perequazione e convenzione urbanistica) autonomi e indipendenti l’uno dall’altro.
In relazione all’attività di assistenza al contratto preliminare, limitata ad alcuni problemi attinenti alla stipula dell’atto notarile di trasferimento e concretizzatasi in una consulenza orale, nonché nella redazione di alcune lettere, in un incontro presso l’Ente venditore e nei contatti con il Notaio, il valore di riferimento è il prezzo di acquisto della porzione dell’area indicato nel contratto preliminare stesso e la voce della tariffa stragiudiziale forense da applicarsi è la voce 1, punto B), lettera b), cioè quella prevista per il parere orale, salvo che le lettere scritte non abbiano avuto il contenuto e la valenza di un parere scritto, nel qual caso dovrà essere applicata la voce 1, punto B), lettera a).
In relazione all’attività di assistenza per la trattativa con il Comune concernente la tipologia dell’intervento e per la conseguente redazione del protocollo di intesa con il Comune stesso e con i proprietari delle altre porzioni dell’area interessante dall’intervento il valore della pratica deve essere individuato nel maggior valore derivato all’area da tale accordo, tenendo conto anche della realizzando edificazione, e, se non fosse possibile determinare tale maggior valore, la pratica deve considerarsi di valore indeterminato; le voci della tariffa stragiudiziale forense da applicarsi alla suddetta attività è la voce 1, punto B) lettera a), per quanto riguarda il parere scritto inviato al Comune circa la qualificazione dell’insediamento e la voce 2, lettera f), per quanto riguarda la redazione del protocollo di intesa.
In relazione all’attività di assistenza per la redazione dell’accordo di perequazione con i proprietari delle altre porzioni dell’area interessate dall’intervento stesso, il valore della pratica deve individuarsi nel valore della quota di capacità edificatoria attribuibile al cliente e la voce della tariffa stragiudiziale forense da applicarsi è la voce 2, lettera f), cioè quella relativa alla redazione dei contratti.
In relazione all’attività di assistenza per la redazione della bozza di convenzione urbanistica con il Comune, il valore della pratica deve individuarsi nel valore delle opere di urbanizzazione previste da tale Convenzione Urbanistica a carico del cliente, ovverosia pro-quota in relazione alla porzione di area di sua proprietà, e la voce della tariffa stragiudiziale forense da applicarsi è la voce 2, lettera f), cioè quella relativa alla redazione dei contratti.
Qualora gli atti succitati (protocollo d’intesa, atto di perequazione e convenzione urbanistica) non siano stati autonomi e indipendenti l’uno dall’altro, si dovrà, invece, applicare, sul valore più alto, una sola volta la voce 2, lettera f), concernente la redazione dei contratti.
Possono essere indicate anche la voce 2, lettera a), della tariffa stragiudiziale forense (posizione ad archivio) e la voce 2, lettera c), della tariffa stragiudiziale forense (esame della pratica), nonché ovviamente, se e in quanto sussistenti le relative prestazioni, la voce 2, lettera b), concernente le lettere e le comunicazioni, nonché la voce 2, lettera d), concernente le conferenze di trattazione.
In particolare, per quanto riguarda la voce “esame della pratica”, nel caso che si consideri che si sia trattato di un unico incarico, se pur contraddistinto da più fasi e da più prestazioni, la voce stessa dovrà essere indicata una sola volta, con riferimento, quanto al valore, a quello della prestazione con il maggior valore, tenendo conto, nella determinazione degli onorari tra il minimo e il massimo e per l’eventuale aumento del massimo fino al doppio, come previsto dall’art. 1 della tariffa stragiudiziale forense, della complessità di detto esame conseguente al fatto di dover studiare plurimi atti.
In ogni caso, nella determinazione degli onorari tra i minimi e i massimi stabiliti dalle singole voci della tariffa come sopra individuate, si dovrà, comunque, avere riguardo anche agli ulteriori criteri di cui all’articolo 1, comma 2, della tariffa stragiudiziale forense, con particolare attenzione al fatto di adeguare l’importo della notula agli effettivi risultati e vantaggi conseguiti dal cliente.
Il presente parere non vincola, ovviamente, il Consiglio dell’Ordine in ordine all’eventuale futura tassazione della relativa notula, giacché lo stesso è stato richiesto, e quindi rilasciato, in via meramente astratta, senza uno specifico esame dell’attività e degli atti compiuti dall’avvocato.
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