La Suprema Corte, con ordinanza n. 31423/2025 ha enunciato due principi di diritto di preminente rilevanza in ordine alla figura del delegato alla vendita.
La fattispecie in sintesi: un aggiudicatario di bene immobile in esecuzione forzata conveniva in giudizio il notaio delegato alla vendita, lamentando l’omessa indicazione, nell’avviso di vendita, della trascrizione di una domanda giudiziale (ex art. 2901 c.c.) e della successiva annotazione della sentenza che l’aveva accolta, circostanza che aveva condotto alla revoca del decreto di trasferimento.
Il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo conforme all’art. 570 c.p.c. l’avviso di vendita, perché richiamava una relazione di stima nella quale la formalità pregiudizievole era indicata, ed escludendo sia un obbligo di ulteriore ispezione ipotecaria aggiornata, sia il nesso causale fra condotta del notaio e danno.
Impugnata la sentenza, la Corte d’appello, in parziale riforma, condannava il notaio al risarcimento del danno (spese documentate di miglioramento dell’immobile) e alle spese di lite, qualificando il delegato quale “ausiliario sui generis” non assoggettato alla L. n. 117/1988 e affermandone la responsabilità extracontrattuale per violazione del principio del neminem laedere.
Il notaio interponeva ricorso per Cassazione deducendo, in sintesi, che:
- gli obblighi informativi ascrittigli dalla Corte territoriale non trovavano fondamento nelle norme richiamate (artt. 570, 591-bis, 591-ter c.p.c. e 173-bis disp. att. c.p.c.);
- la responsabilità non poteva fondarsi su generici doveri di cautela né su una sorta di colpa legata alla qualifica professionale;
- la normativa ripartisce in modo analitico le competenze tra giudice dell’esecuzione, esperto stimatore e delegato, attribuendo all’esperto – non al delegato – il compito di indicare le formalità pregiudizievoli;
- sull’aggiudicatario gravava un preciso onere di diligenza nell’esame della relazione di stima e del fascicolo.
All’esito di una compiuta ricostruzione giurisprudenziale e normativa, la Suprema Corte accoglie il ricorso del notaio, enunciando altresì due principi di diritto.
In tal senso, la Corte aderisce all’orientamento prevalente, qualificando il professionista delegato alle operazioni di vendita ex art. 591-bis c.p.c. come ausiliario del giudice dell’esecuzione, eventualmente “sui generis” in ragione dell’ampiezza dei compiti affidabili, ma pur sempre distinto dagli “estranei che partecipano all’esercizio della funzione giudiziaria” cui si applica la L. n. 117/1988.
Da ciò consegue che:
- l’azione ex L. n. 117/1988 è esperibile solo avverso il risultato dell’attività del delegato in quanto recepito in un provvedimento del giudice dell’esecuzione, previo esperimento dei rimedi impugnatori previsti (es. opposizione agli atti esecutivi), e sempre che ricorrano i presupposti di dolo/colpa grave o diniego di giustizia riferibili al giudice;
- non ricorre, tra delegato e giudice, un rapporto di immedesimazione organica ex art. 28 Cost. tale da trasferire in via esclusiva sullo Stato la responsabilità per i danni derivanti dall’attività del professionista;
- l’ausiliario (delegato) può essere chiamato a rispondere personalmente, a titolo extracontrattuale, per i danni cagionati alle parti o a terzi in violazione dei doveri connessi all’ufficio.
Consegue ulteriormente che al delegato va esclusa l’estensione dei limiti di responsabilità per dolo o colpa grave di cui all’art. 2 L. n. 117/1988, limite di colpa grave di cui all’art. 23 D.P.R. n. 3/1957, nonché della lettura dell’art. 64 c.p.c. che restringa a colpa grave la responsabilità civile dell’ausiliario, posto che tale limite riguarda solo la responsabilità penale, mentre il risarcimento dei danni alle parti è comunque dovuto in presenza di colpa anche lieve.
In relazione all’operato del notaio delegato, la Corte esamina il contenuto tipico dell’avviso di vendita ex art. 570 c.p.c. e dell’art. 173-quater disp. att. c.p.c., che prevedono un contenuto standardizzato (estremi identificativi del bene, valore, indicazione del sito internet con la relazione di stima, dati del custode, destinazione urbanistica e relative menzioni) senza includere l’obbligo di indicare nell’avviso le trascrizioni anteriori al pignoramento di domande giudiziali.
La funzione di tali informazioni è rimessa alla relazione di stima, la quale, ai sensi dell’art. 173-bis disp. att. c.p.c., deve indicare le formalità e i vincoli che restano a carico dell’acquirente; nel caso di specie, la trascrizione in questione risultava pacificamente menzionata in detta relazione, richiamata e resa accessibile tramite l’avviso di vendita.
La Corte ribadisce che l’esistenza di una domanda giudiziale trascritta non è di per sé ostativa all’avvio e allo svolgimento della vendita forzata, incidendo piuttosto sulla valutazione di convenienza da parte degli offerenti, i quali sono tenuti ad esercitare l’ordinaria diligenza nell’esame della documentazione resa disponibile (relazione di stima, fascicolo di causa): sotto questo aspetto, la dicitura, presente nell’avviso, secondo cui i beni vengono venduti “liberi da iscrizioni ipotecarie e da trascrizioni di pignoramenti e sequestri che saranno cancellati a cura della procedura” non può estendersi, per interpretazione, alle trascrizioni di domande giudiziali, alle quali non è riferita alcuna garanzia di cancellazione.
Pertanto, la mancata menzione, nell’avviso di vendita, della domanda giudiziale trascritta non integra violazione di uno specifico obbligo normativo o di delega, sicché non è imputabile a colpa del notaio delegato, che si è attenuto ai contenuti tipizzati dall’ordinamento per tale atto.
Come anticipato, la Suprema Corte enuncia due diversi principi di diritto sul tema:
il professionista delegato alle operazioni di vendita ex art. 591-bis c.p.c. è ausiliario del giudice dell’esecuzione e non rientra tra gli “estranei che partecipano all’esercizio della funzione giudiziaria” di cui all’art. 1, comma 1, L. n. 117/1988; l’azione ex L. n. 117/1988 può riguardare solo il risultato dell’agire del delegato quale recepito in un provvedimento del giudice dell’esecuzione, da impugnarsi nei modi previsti, e sempre nel rispetto dei tassativi presupposti di legge;
per i danni cagionati nello svolgimento dell’attività delegata, il professionista risponde ex art. 2043 c.c. ove agisca con dolo o colpa, restando esclusa – in applicazione del criterio generale desumibile dall’art. 2236 c.c. – la responsabilità per colpa lieve limitatamente all’imperizia in presenza di problemi tecnici di speciale difficoltà, mentre continua a rilevare anche la colpa lieve nei casi di negligenza o imprudenza rispetto alla diligenza professionale media ex art. 1176, comma 2, c.c.
A cura di Andrea Goretti