E’ stato chiesto se sia consentito ad un avvocato, il quale ha assistito in forza di un mandato congiunto sia la venditrice che l’acquirente di un immobile ad uso commerciale e che su incarico sempre congiunto da parte delle medesime ha provveduto alla redazione e alla notifica della comunicazione ex art. 38 Legge n. 392/1978 al conduttore dell’immobile suindicato, una volta che è sorta controversia sia tra le parti da lui assistite (venditrice e acquirente), il che ha comportato che egli non sia più il legale di alcuna di esse, sia con il conduttore avendo quest’ultimo comunicato all’acquirente la sua intenzione di instaurare un giudizio per l’annullamento del contratto di compravendita, di consegnare all’acquirente la copia della succitata comunicazione ex art. 38 L. n. 392/1978 a suo tempo notificata e tuttora in possesso dell’avvocato medesimo, senza che ciò costituisca un illecito deontologico nei confronti della venditrice e/o una violazione della normativa in materia di privacy.
Il Consiglio dell’Ordine, ha precisato che qualora un avvocato, relativamente ad una compravendita di un immobile locato ad uso commerciale, esplichi il suo incarico su un mandato congiunto di due parti (venditrice e acquirente), entrambe le parti stesse devono considerarsi clienti dell’avvocato medesimo, anche laddove uno o più atti formalmente siano stati compiuti da quest’ultimo in nome e per conto di una sola di esse, come è stato il caso, nella fattispecie in esame, della notifica al conduttore ex art. 38 della Legge n. 392/1978, tanto più che detta notifica è stata funzionale a consentire la conclusione della compravendita stessa e, dunque, nella sostanza, è stata effettuata dall’avvocato nell’interesse sia della venditrice che dell’acquirente.
Del resto, non si può sottacere il fatto che solo la parte acquirente avrebbe la legittimazione passiva in ordine ad un’eventuale azione di riscatto che venisse promossa dal conduttore (cfr. Sent. Cass. Civ., Sez. III, 27 Maggio 2009, n. 12264), ragione per cui la prova dell’avvenuta notifica ex art. 38 Legge n. 392/1978 se nei rapporti tra la parte venditrice e la parte acquirente risulta utile soprattutto alla prima, nei rapporti nei confronti del conduttore risulta utile soprattutto alla seconda.
La consegna di copia dell’atto ad una sola delle parti, e in particolare alla parte acquirente, non sembra, quindi, poter integrare alcuna violazione delle norme in materia di privacy (fermo restando che il pronunciarsi su questo aspetto della questione esula dalla competenza del Consiglio dell’Ordine), mentre, qualora come sembra di poter desumere dal tenore del quesito, la copia consti di un unico esemplare, si pone il problema per l’avvocato, che può avere rilevanza anche deontologica, da un lato di non privarsi definitivamente dell’atto per evitare di non essere in grado di effettuare la consegna dello stesso alla parte venditrice (sua ex-cliente), qualora anche questa ne faccia in futuro richiesta, ma nel contempo, dall’altro lato, di non pregiudicare il diritto della difesa della parte acquirente (anch’essa sua ex-cliente) nei confronti del conduttore, in relazione al cui esercizio la parte acquirente medesima può avere la necessità di avere l’atto in questione per produrlo in giudizio.
Al fine di contemperare queste due contrapposte esigenze, l’avvocato potrà oggi consegnare alla parte acquirente che ne sta già facendo richiesta la copia autentica dell’atto in questione, con facoltà di addebitare alla parte acquirente medesima le eventuali spese occorrenti per estrarre detta copia, nonché consegnare in futuro alla parte venditrice, a nome della quale l’atto risulta redatto e notificato, se e quando ne farà richiesta, l’esemplare in sue mani dell’atto stesso.
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