È stato chiesto parere riguardo all’incompatibilità nell’esercizio della professione di avvocato con quella di amministratore di condominio.
1. Il quesito attiene alla compatibilità dell’attività di amministratore di condominio con la professione di avvocato.
2. Norme rilevanti
Sono norme rilevanti ai fini della risposta al quesito l’art. 6 “Dovere di evitare incompatibilità” del Codice deontologico forense (C.d.F.) e soprattutto l’art. 18 “Incompatibilità” della L. 31.12.12 n. 247 (Ordinamento forense).
Stabilisce l’art. 18 della L. 31.12.12 n. 247 che:
1. La professione di avvocato è incompatibile:
a) con qualsiasi altra attività di lavoro autonomo svolta continuativamente o professionalmente, escluse quelle di carattere scientifico, letterario, artistico e culturale, e con l’esercizio dell’attività di notaio. È consentita l’iscrizione nell’albo dei dottori commercialisti e degli esperti contabili, nell’elenco dei pubblicisti e nel registro dei revisori contabili o nell’albo dei consulenti del lavoro;
b) con l’esercizio di qualsiasi attività di impresa commerciale svolta in nome proprio o in nome o per conto altrui. È fatta salva la possibilità di assumere incarichi di gestione e vigilanza nelle procedure concorsuali o in altre procedure relative a crisi di impresa;
c) con la qualità di socio illimitatamente responsabile o di amministratore di società di persone, aventi quale finalità l’esercizio di attività di impresa commerciale, in qualunque forma costituite, nonché con la qualità di amministratore unico o consigliere delegato di società di capitali, anche in forma cooperativa, nonché con la qualità di presidente di consiglio di amministrazione con poteri individuali di gestione. L’incompatibilità non sussiste se l’oggetto della attività della società è limitato esclusivamente all’amministrazione di beni, personali o familiari, nonché per gli enti e consorzi pubblici e per le società a capitale interamente pubblico;
d) con qualsiasi attività di lavoro subordinato anche se con orario di lavoro limitato”.
3. pareri del CNF
Della questione è stato investito in più di un’occasione il Consiglio Nazionale Forense (CNF).
Con il parere n. 23\2013 il CNF ha escluso che l’attività di amministratore di condominio configuri un’ipotesi di incompatibilità ex art. 18 della Legge 247\2012, rilevando che:
- la nomina ad amministratore di condominio non crea un rapporto di lavoro subordinato fra l’amministratore e il condominio (Commissione Consultiva CNF, parere 25 giugno 2009, n. 26), con ciò escludendo il verificarsi di una delle ipotesi di incompatibilità previste dall’art. 18, letta d);
- la sussistenza di un rappresentante non priva i condomini della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale (Cass. 10717/2011), e ciò sul presupposto che il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, i quali sono rappresentati dall’amministratore e non costituiscono un’entità diversa da quest’ultimo (Cass. 177/2012);
- il condominio non è riconducibile allo schema economico/giuridico dell’impresa e/o società, come confermato dall’inclusione del condominio nel recinto di protezione del consumatore. Infatti, l’amministratore agisce non quale organo, bensì quale mandatario con rappresentanza di persone fisiche (condomini) che operano per scopi estranei ad attività professionale o imprenditoriale, con ciò escludendo l’ipotesi di incompatibilità prevista dall’art. 18, lettera c), salvo che l’attività di gestione del condominio sia svolta in forma societaria (v. infra parere n. 1\2019);
- l’amministrazione di condominio configura un ufficio privato, assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità delle disposizioni sul mandato (Cass. 10185/2008);
- al mandato si riferisce anche l’art. 9 Legge 220/2012 (Modifiche alla disciplina del condominio degli edifici), quando, modificando l’art. 1229 cod. civ., attribuisce all’assemblea la facoltà di subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza di assicurazione per la responsabilità civile, relativamente agli atti compiuti nell’esercizio del mandato;
- “..l’attività di amministratore di condominio si riduce, alla fine, all’esercizio di un mandato con rappresentanza conferito da persone fisiche, in nome e per conto delle quali egli agisce e l’esecuzione di mandati, consistenti nel compimento di attività giuridica per conto ed (eventualmente) in nome altrui è esattamente uno dei possibili modi di svolgimento dell’attività professionale forense sicché la circostanza che essa sia svolta con continuità non aggiunge né toglie nulla alla sua legittimità di fondo quale espressione, appunto, di esercizio della professione”, con ciò escludendo l’ipotesi di incompatibilità prevista dall’art. 18, lettera a);
- la Legge 220/2012 non ha trasformato l’esercizio dell’attività di amministratore di condominio né in attività regolamentata né in professione vera e propria. Non è stato infatti istituito un albo, né un registro. Né l’obbligo di seguire corsi di aggiornamento sembra sufficiente a configurare l’esistenza di una vera e propria professione.
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Con il più recente parere n. 36\2019 il CNF è tornato sull’argomento per valutare se la Legge 4\2013 (Disposizioni in materia di professioni non organizzate) contenga elementi che possano indurre a considerare l’attività di amministratore di condominio una vera e propria professione.
Il CNF ha dato risposta negativa, escludendo che:
- l’eventuale iscrizione ad una delle associazioni professionali di cui alla legge n. 4/2013 configuri una causa di incompatibilità con l’iscrizione nell’albo degli avvocati, “rientrando piuttosto nella libertà associativa dell’avvocato che, peraltro, ben potrebbe svolgere l’attività di cui all’oggetto della associazione anche senza esservi iscritto (essendo la costituzione dell’associazione meramente eventuale e non sussistendo alcun vincolo di rappresentanza esclusiva)”;
- la contemporanea iscrizione ad un albo professionale per gli esercenti una professione non organizzata in ordini o collegi è espressamente presupposta dalla legge n. 4/2013, all’art. 2, comma 6.
Il CNF ha concluso confermando la compatibilità fra l’attività di amministratore e la professione di avvocato.
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Ancorché la fattispecie non sia oggetto del quesito sottoposto a questo Consiglio, si ritiene importante evidenziare che, pur mantenendosi sempre all’interno del quadro interpretativo sin qui delineato, con parere n. 1\2019 il CNF ha avuto modo di specificare che (n.d.r. sottolineato aggiunto):
“…non sussiste incompatibilità alcuna tra l’esercizio della professione forense e lo svolgimento di attività di gestione di condomini.
Nel caso di specie, tuttavia, rileva la circostanza specifica che l’iscritto non si limita a svolgere l’attività di amministratore di condominio, ma assume al contempo la carica di amministratore di società avente ad oggetto l’attività di gestione del condominio. Da ciò consegue che trova applicazione, nella specie, la disposizione di cui all’art. 18, lett. c) della legge n. 247/12, a mente della quale l’esercizio della professione forense è incompatibile “con la qualità di socio illimitatamente responsabile o di amministratore di società di persone, aventi quale finalità l’esercizio di attività di impresa commerciale, in qualunque forma costituite, nonché con la qualità di amministratore unico o consigliere delegato di società di capitali, anche in forma cooperativa, nonché con la qualità di presidente di consiglio di amministrazione con poteri individuali di gestione. L’incompatibilità non sussiste se l’oggetto della attività della società è limitato esclusivamente all’amministrazione di beni, personali o familiari, nonché per gli enti e consorzi pubblici e per le società a capitale interamente pubblico”.
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4. Conclusioni
Per i motivi sopra esposti, si deve ritenere che l’attività di amministratore di condominio non sia incompatibile con l’esercizio della professione forense, salvo il caso in cui detta attività sia svolta in forma societaria, rilevando in tal caso per l’avvocato i divieti previsti dall’art. 18, lettera c), della L. 247\2012.
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Ciò detto circa il quesito, ci corre infine l’obbligo di precisare che:
– con la nuova disciplina dell’ordinamento della professione forense “il potere disciplinare appartiene ai consigli distrettuali di disciplina forense” e dunque non rientra più tra i compiti e le prerogative del Consiglio dell’Ordine;
– ne consegue che i pareri in materia deontologica che gli iscritti richiedono al Consiglio dell’Ordine vengono da questo rilasciati in termini generali e non assumono né possono assumere, in eventuali procedimenti disciplinari, alcuna funzione orientativa né tanto meno vincolante del giudizio del Consiglio Distrettuale di Disciplina né rilevare quali esimente dell’iscritto sotto il profilo soggettivo;
– pertanto, è possibile che il Consiglio Distrettuale di Disciplina, nella sua autonoma valutazione di comportamenti concretamente tenuti, possa pervenire a conclusioni diverse da quelle fatte proprie dal Consiglio.